Wertzuwachs oder Mietrendite ?
Bevor sich die Frage stellt, ob man besser auf Wertzuwachs setzt oder eine hohe Mietrendite erzielen möchte, ist festzuhalten, dass mit Immobilien auf vier verschiedene Weisen Geld verdient werden kann:
1. Wertsteigerung : die langfristige Wertsteigerung einer Immobilie bzw. der Zugewinn des Wertes von Gebäude, Grund und Boden.
2. Mietrenditen : der Cashflow, der aus dem Vermögenswert der Immobilie generiert wird.
3. Steuerliche Modelle: z.B. langfristige Abschreibungen auf den Kaufpreis, Werbungskosten für Renovierungen/Instandhaltung, Verwaltung, Finanzierung, staatliche Förderungen etc. .
4. Gestalteter Wertzuwachs: die Wertsteigerung wird durch die Entwicklung der Immobilie mit entsprechenden Sanierungs- und Renovierungsmaßnahmen herbeigeführt.
Ein strategischer Investor wird in der Regel durch eine geschickte Kombination aller Faktoren von seinem Investment profitieren. Jedoch sollte die Strategie die Auswahl der Immobilie bestimmen und nicht die erworbene Immobilie eine nachträgliche Strategie erzwingen.
Welche Strategie ist besser – Wertzuwachs oder Mietrendite ?
Im Markt lässt sich mit beiden Strategien Geld verdienen, jedoch nicht immer Vermögen aufbauen. Das Ziel wäre natürlich ein hoher Wertzuwachs bei gleichzeitig sehr guter Mietrendite, was jedoch in der Praxis schwierig zu erreichen ist. Die Lage, sowie der technische Zustand eines Gebäudes, entscheidet über das Potential von Wertzuwachs und/oder Mietrendite.
Objekte mit höherem Wertzuwachs haben generell niedrigere Mietrenditen.
Höhere Mietrenditen resultieren aus dem sehr viel niedrigeren Einstiegspreis in unterentwickelten Lagen und/oder Gebäuden in schlechterem Zustand. Bei Immobilien mit einem wesentlich höheren Einstiegspreis, in etablierten/ besseren Lagen, fällt die Mietrendite niedriger aus. Es kann jedoch ein kontinuierlicher Wertzuwachs vorausgesetzt werden.
Höhere Mietrendite gleich höheres Risiko
Die Strategie wird immer durch das Risiko bestimmt. Auf eine schlechtere Lage zu setzen mit einer anfänglichen höheren Mietrendite birgt ein höheres Risiko, wenn sich der Standort eben nicht entsprechend entwickelt oder schon am Anfang mehr Eigenkapital für Gebäudesanierungen aufgebracht werden muss. Generiert die Immobile dann keinen nachhaltigen Wertzuwachs, kann sich das Investment schnell zum Verlustbringer entwickeln.
Voraussetzung für die Abschätzung des Risikos, ist neben der sehr guten Ortskenntnis, die Bewertung des Potentials eines Objekts und eine Einschätzung, in welchem Teil des Marktzyklus sich ein Gebiet oder Bezirk gerade befindet.
Höherer Wertzuwachs entsteht immer dann, wenn Immobilien in guten Lagen unter Wert gekauft werden können, die Marktbedingungen durch Auswahl des richtigen Standortes sich nach Kauf sehr positiv entwickeln oder wo in einer nachgefragten Lage durch Sanierungen, Renovierungen das Objekt aufgewertet werden kann.
Vermögensaubau ist nicht ausschliesslich über Mietrenditen zu erreichen
Setzt man auf die Strategie “Mietrendite vor Wertzuwachs” hat man am Anfang zwar höhere Renditen, kann aber kein langfristiges Vermögen aufbauen, da Mieteinnahmen Einkommen wie bei einem monatlichen Gehalt darstellen und so kein großer Wertzuwachs des Vermögens entsteht.
Mit zunehmendem Alter eines Gebäudes ist ferner mit höheren Kosten für Instandhaltung und Sanierungen zu rechnen. Höhere Zinsphasen, die irgendwann wieder kommen werden, können dann bei Neuverhandlung der Finanzierung die Rendite weiter schmälern. In der zurzeit günstigen Zinsphase sollte deshalb eine möglichst lange Zinsbindung, mindestens 10 -15 Jahre verhandelt werden, auch wenn dadurch der durchschnittliche Zinssatz etwas höher ausfällt.
Setzt man auf die Strategie “Wertzuwachs vor Mietrendite” kann man langfristig mit wesentlich höheren Renditen rechnen, da im Gegensatz zu den zu versteuernden Mieteinnahmen, die Veräußerung nach 10 Jahren steuerfrei ist. Weiterhin profitiert man von einer besseren Eigenkapitalrendite, da Objekte, die für eine Bank ein geringeres Risiko bedeuten, sich auch besser finanzieren lassen.